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  • 哥的范儿 你不会 更新于 06/19/2019 15:28:21
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  • 彼岸花落散尽满 更新于 08/29/2019 22:32:23
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  • 影投小生 更新于 08/29/2019 15:46:19
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    电影不仅可以观看,也能够给您带来收益--我是影投小生【15817524984】更多影视资讯欢迎来撩!!随着人们生活水平逐渐提高,电影也成为了人们平常生活娱乐的方式之一,没事去电影院看看电影成为了很多人交友放松的好去处。近些年,中国电影产业保持高速增长,优秀影片层出不穷,文化产业也是近几年来我国大力扶持的产业,影视行业也得到了迅猛的发展,中国影视市场已超过日本成为全球第二大电影市场。2015年《关于加快构建现代公共文化服务体系的意见》指出:“与当前经济社会发展水平和人民群众日益增长的精神文化需求相比,与基本公共文化服务体系的目标要求相比。公共服务体系建设水平仍然有待提高。”完善公共文化服务体系,推动基本公共文化服务标准化、均等化发展,让人民共享发展成果,既是长期以来社会发展的必然要求,是电影事业发展的重中之重,也是实现全面建成小康社会目前的五大理念之一。此外,《公共文化服务保障法》也明确规定重点增加农村地区电影等公共文化产品供给。2017年3月1日,开始实施的《电影产业促进法》也明确要求,将农村电影公益放映纳入农村公共文化服务体系建设规划。与此同时,影视投资分析师陈光楚认为《电影产业促进法》作为我国文化产业领域的第一部法律,还从财政、税收、金融、用地、人才等多方面例出相关法律条文,进一步完善电影产业发展基础设施,鼓励创造弘扬中华民族优秀传统文化的电影创作与公映,让更多人有机会看电影看优秀电影,并帮助养成一定的观影习惯,推动电影产业的全面发展,促进基本公共文化服务标准化、均等化发展。对此,《电影产业促进法》进一步明确了电影专项资金的使用范围:一.资助影院建设与设备更新改造。二.资助少数民族语电影释制。三.资助重点制片极大建设发展。四.资金优秀国产影片制作、发行和放映五.资助文化特色、艺术创新影片发行与放映六.全国电影票务综合信息管理系统建设和维护七.经财政部或省级财政不猛批准用于电影事业发展的其他支出。当然,《电影产业促进法》实施一年以来,为电影产业发展助力效果不断凸显。据国家新闻出版广电总局电影局数据显示,2013年、2014年、2015年、2016年,2017年的票房分别是218亿、296亿、441亿、455亿,559亿,尤其是18年2月电影票房一举打破世界单月最高纪录100亿,2017年度中国电影年度票房突破500亿元,中国电影票房已保持了近10年的高速增长,年均复合增长率超过了30%,数据预测,中国票房2018年有望冲击600亿,青年导演与多元类型渐成主流!而且此后还会保持强劲的增长,会很快成为全球最大的电影市场!当然,随着公共文化服务体系发展的加快推进与电影公共服务的进一步普及,影院数量、荧幕数正在大幅增加,特别是三、四线城市以及农村等地区。电影产业发展基础设施的日益健全,为该些地区的观影人数、观影次数的提升创造条件,进一步激发电影市场的活力,扩大市场规模,为中国电影发展持续带来红利。电影不仅可以观看,也能够给您带来收益--我是影投小生【15817524984】更多影视资讯欢迎来撩!!
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  • 影投小生 更新于 08/28/2019 18:51:39
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    作者:影投小生 ; 薇:妖五八 妖七五二 四九八四(数字)《战狼2》上映已经过去一年多了,观众们一直都是非常期待《战狼3》的上映,很多影迷都期待这次吴京能再次创造票房神话。那么《战狼3》什么时候上映?为什么一直还没有上映?吴京带领《战狼3》团队正在沙漠取景拍摄战狼3电影阻击剧情。场面壮观,效果真实。真是让吴京战狼系列影迷们,念念不忘,满心期待。最近吴京回应《战狼3》推迟制作和上映,很重要的愿意是战狼3演员和美术指导,正在忙碌另一部国内首部海军大型题材内容电影《濒海交锋》,吴京直言是我同意让去的,因为《濒海交锋》比《战狼2》更重要。吴京从1995年,在师傅吴彬的推荐下接拍了第一部电影《功夫小子闯情关》;到2005参演叶伟信执导的警匪功夫片《杀破狼》,片中吴京饰演反派杀手Jet。2015年4月2日,吴京自导自演军事题材电影《战狼》在全国上映,该片上映首日就取得近四千万元的票房,创下国内军事题材电影首日票房纪录,上映三天累计票房已经1.37亿;再到2017年7月27日吴京的《战狼2》在全国上映,突破国产电影票房纪录到达56.83亿;又客串电影《流浪地球》票房高达46.54亿票房。一步一步的走来,信念,毅力,坚持让吴京成功成为百亿影帝,无人能够撼动。2018年4月15日国家电影局成立,2018年12月29日,吴京当选中国电影家协会副主席,吴京从此只是代表自己,之身与国家电影事业中,吴京把《战狼3》推迟上映,为了让海军题材《濒海交峰》能够在明年国庆档如期上映,不能在让国内海军题材电影一直缺席,舍己为国的思想,值得全民为吴京点赞。《濒海交锋》主要讲述了我国某海军测绘队与特战队协同配合、成功瓦解了恐怖分子的阴谋、解除环礁海域危机的故事:中国某海域突遇飓风袭击,无辜渔民罹难,测绘队前往事故海域执行开辟新航道的测绘任务,却与恐怖分子狭路相逢,展开了一场维护海洋权益、保卫世界和平的战斗……影片首次聚焦海军测绘队,表现了中国海军战士过硬的军事素质和作战能力,塑造了一个个智勇双全、"有灵魂、有本事、有血性、有品德"的"四有"军人形象。导演:林德禄【代表作品有《武状元苏乞儿》、《现代应召女郎》、《四大探长》、《反贪风暴》系列等】制片人:张铁成军事顾问:孙军【中央电视台军事节目中心副主任,解放军总政治部原文化部文化影视局局长。】美术指导:李景文【代表作:《战狼2》《反贪风暴4》《同门》《黑金》等】编剧:杨建鑫时长:110分钟出品公司:北京小池文化传媒、中信国安新桥、北京天工联合….等开机时间:2019年11月预计上映时间:2020年10月制作成本:2.4亿;参与门槛:4.8万电影《濒海交锋》将于2019年11月年开机,暂时定档2020年国庆档。《濒海交锋》的片方为积极响应国家政策,允许个人或者企业参与,目前已经有很多来自五湖四海的大众出品人参与其中,而参与的人多了,最后票房就越有保障,自国家鼓励个人参与影视的政策出来后,很多人都纷纷参与。这部经过中央军委政治部批示,纪念建国70周年暨人民海军成立70周年,拥有优秀的制作团队,优秀的实力派演员,剧本也一级棒的中国首部3D海战军事片,票房肯定不会差,我是影投小生;更多影视资讯欢迎来撩!!
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  • 🙉🙉🙉 更新于 08/14/2019 11:10:47
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  • 哥的范儿 你不会 更新于 07/28/2019 06:27:22
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  • aufly 更新于 07/24/2019 09:22:32
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  • 影投秦先生 更新于 07/19/2019 13:55:47
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    参与影视项目的好处都有哪些?
    大家好,我是影投人秦先生。很多不了解或者刚接触影视圈的朋友不清楚,参与影视项目的好处有哪些,这里就给大家具体讲讲!一,影片上映后可以得到影片所有收益分红二,可以参与影片发布会,剧组探班,明星面对面!三,片尾出品人挂名电影的收益权包括以下几点!一 :院线票房收益这个显然是毫无疑问的,一部电影的票房收入也是电影的主要收益之一,这是电影主要的盈利渠道,在电影市场日益繁荣的当下,动不动上亿上十亿的票房,一定是会吸引很多投资者的注意的,如果运气好投资了一部成本只有几千万,票房却高达上十亿的片子,估计都得偷着乐。二 :网络版权收益一部院线电影主要收入除了院线票房收益外,还包括在网络平台播放的版权收益。一般来说,影片下映后,都会在各个视频网站及相关APP上播放,而这些都会产生一定的收益。视频网站一般会根据点击量进行付费分成。有些认购合同中,投资人也可以享有这部电影的视频网站的分成收益。三:电视台版权收益和网络版权收益类似,院线影片下映后,若电影版权卖给电视台,投资人按照认购合同约定,还会享有这部分收益。四:广告收益目前市场上投资收益高的院线电影,大部分都是商业片,而商业片,基本上都少不了赞助商。一般一部大制作的商业片会有很多赞助商排队等着打广告,这些厂商为了品牌能够在电影中露面,往往都要向电影制片方支付高昂费用,而这些,也是电影的收益之一。不过这项收益得根据不同电影而定。以《流浪地球》为例,这部影片被流媒体巨头奈飞购买了海外版权,全球190多个国家都可以在线观看。五:周边产品收益电影上映后,一般来说,如果很受观众欢迎,那么片中的一些道具物品,甚至角色真人手办等等,很快会出现在电商平台上,这些都属于周边产品。这部分产品的收益,同样也是电影的收入来源,但这笔收入占比极小,微乎其微。除此之外,一些参与电影投资的投资者,还有可能会得到电影制片方提供的一些额外福利,诸如你喜欢的明星签名照,电影优先免费观影权,参加首映礼等等。电影的收益权包括以下几点!一 :院线票房收益这个显然是毫无疑问的,一部电影的票房收入也是电影的主要收益之一,这是电影主要的盈利渠道,在电影市场日益繁荣的当下,动不动上亿上十亿的票房,一定是会吸引很多投资者的注意的,如果运气好投资了一部成本只有几千万,票房却高达上十亿的片子,估计都得偷着乐。二 :网络版权收益一部院线电影主要收入除了院线票房收益外,还包括在网络平台播放的版权收益。一般来说,影片下映后,都会在各个视频网站及相关APP上播放,而这些都会产生一定的收益。视频网站一般会根据点击量进行付费分成。有些认购合同中,投资人也可以享有这部电影的视频网站的分成收益。三:电视台版权收益和网络版权收益类似,院线影片下映后,若电影版权卖给电视台,投资人按照认购合同约定,还会享有这部分收益。四:广告收益目前市场上投资收益高的院线电影,大部分都是商业片,而商业片,基本上都少不了赞助商。一般一部大制作的商业片会有很多赞助商排队等着打广告,这些厂商为了品牌能够在电影中露面,往往都要向电影制片方支付高昂费用,而这些,也是电影的收益之一。不过这项收益得根据不同电影而定。以《流浪地球》为例,这部影片被流媒体巨头奈飞购买了海外版权,全球190多个国家都可以在线观看。五:周边产品收益电影上映后,一般来说,如果很受观众欢迎,那么片中的一些道具物品,甚至角色真人手办等等,很快会出现在电商平台上,这些都属于周边产品。这部分产品的收益,同样也是电影的收入来源,但这笔收入占比极小,微乎其微。除此之外,一些参与电影投资的投资者,还有可能会得到电影制片方提供的一些额外福利,诸如你喜欢的明星签名照,电影优先免费观影权,参加首映礼等等。电影市场是近几年最火爆的市场之一!想了解最前沿的电影资讯或影视投资相关知识可以关注小编。一起交流!
  • 圣岛音乐烤吧 更新于 07/17/2019 04:46:12
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    营业中音乐烤吧转兑,接手即可盈利
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  • 圣岛音乐烤吧 更新于 07/14/2019 15:35:48
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    营业中音乐烤吧转兑。接手即可盈利。固定客源。
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  • 低价转兑饭店!1万8 上下楼二百多平米带技术,门口好几个补课班!带设备房租到八月十五号 营业中 接手即可营业 联系电话13664792516现在已经加入美团,饿了么,乐e点三个外卖平台三个平台出的单挺多的,我实在是一个人忙不过来了!
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  • 萨日娜 更新于 07/05/2019 16:17:36
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    想买个小型电动车三五百以内的15248334549
  • 萨日娜 更新于 07/05/2019 16:16:47
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  • 豆域问题皮肤 更新于 07/05/2019 12:26:02
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    针对顽固性牛皮癣(银屑病)挑战一切皮肤病!专门解决青春痘、粉刺、痤疮、痘印痘坑、红血丝等问题性皮肤,生活美容、美体、美甲化妆、美睫纹绣、洗纹身、面部补水美白、冰点无痛脱毛、皮秒祛斑.光子嫩肤(本店招美甲美睫合作伙伴,环境优雅位置优越。客流量大,提供场地及线上线下宣传。创业路上有你作伴,成功永远属于马上行动的人。有多大的思想,才有多大的能量。在奔赴前程的路上,愿我们能携手共进!)地址:锡林西大街路北,老邮局斜对面。豆域专业祛痘-面部肌肤科学管理中心
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  • 宾馆转兑。因本人父亲病重。无时间打理宾馆。还有10天旺季来临。 有想法可以与本人联系。价高。捡便宜勿扰
  • aabbvv 更新于 06/28/2019 19:24:10
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    朱雀大厅九人斗牛房卡怎么充
    朱雀大厅九人斗牛房卡怎么充〖房卡伪_莘冲值:a27a56〗  神龙区,祥云区,凤凰大厅链接,白虎房卡,白虎房卡,麒麟大厅链接,朱雀大厅房卡。   原标题:张家口一电动代步车在学校附近撞倒11人 包括6名学生   新京报讯(记者 寇家祥 张熙廷)27日晚,新京报记者从张家口市桥东区委宣传部获悉,今日中午11时许,1辆电动代步车在张家口市桥东区一小学附近撞倒11名行人,其中包含6名学生,伤者多为轻微伤。   现场视频显示,两名女性正躺在一处马路上,马路上人群拥挤,有儿童的尖叫声。不远处,一辆白色“大军新能源代步车”冲上左侧道路路缘,其后一辆电动摩托车侧翻在地。随后,有路人将涉事车辆车门拉开,一名老年男性从驾驶室走出。   附近居民李女士告诉新京报记者,事发后,她出门查看情况时,看到警察正将两辆电动车拖走。她称,伤者中包含儿童 (学生)。另一名附近居民称,事发后,120急救车两次抵达现场,多人被送医。   27日晚,新京报记者从张家口市桥东区委宣传部获悉,2019年6月27日中午11时35分左右,在桥东区红旗楼小学附近胜建街由东向西约100米处,一辆白色电动代步车由马路东北向马路西南冲去,将5位行人及6名学生撞倒。   事故发生后,张家口市公安局桥东分局、120急救中心、交警部门到场处置,将受伤行人及学生送往医院。   据了解,目前,5位行人中,4名行人轻微受伤;1名行人左手骨折,正在医院治疗。6名学生中,2名学生下午已上学;3名学生回家休息,明天返校;1名学生明天复查。桥东区已安排学校做好受伤学生及家长的安抚及后续工作。交警部门正在对事故进行调查。
  • aabbvv 更新于 06/28/2019 19:23:57
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    女娲大厅十二人斗牛房卡如何充值
    女娲大厅十二人斗牛房卡如何充值【房卡冲值:A27A56 喂_新 】  神龙大厅,微信神兽大厅,白虎大厅,神兽大厅,玄武房卡,微信青龙大厅,白虎大厅链接。   原标题:双边会谈成G20重头戏,特朗普一人就要谈九场   记者 | 安晶   为期两天的二十国集团(G20)大阪峰会将于6月28日开幕。不同于以往的G20,相比峰会设定的议题,各国在峰会期间举行的双边会晤将成为重头戏。   仅美国总统特朗普一人就在峰会期间安排了九场双边会谈,计划与中国、俄罗斯、日本、沙特阿拉伯、土耳其、印度等多国领导人分别面谈。贸易摩擦、伊朗、朝鲜、军控将成为主要议题。   此次峰会也是英国首相特蕾莎·梅最后一次以首相身份参会。届时,特蕾莎·梅将与俄罗斯总统普京举行会谈。   据路透社6月27日报道,美国白宫周三公布了特朗普在G20期间的双边会谈时间表。   在周四抵达大阪与澳大利亚总理莫里森会谈后,特朗普将在周五分别与日本首相安倍晋三、印度总理莫迪、德国总理默克尔、俄罗斯总统普京、巴西总统博尔索纳罗会面。周六,特朗普将与沙特阿拉伯王储穆罕默德·本·萨勒曼、中国国家主席习近平和土耳其总统埃尔多安会谈。   其中,中美领导人和美俄领导人会谈是关注焦点。   中国外交部发言人陆慷上周表示,中美领导人的会谈将就双边关系和共同关心的问题进行深入沟通,就事关中美关系发展的根本性问题交换意见。   日本媒体指出,除贸易摩擦外,朝鲜核问题也会成为中美领导人会谈的重要议题。在参加G20峰会后,特朗普将继续对韩国进行访问。周二,特朗普称自己或许将在“某个时间”与朝鲜最高领导人金正恩会面。   俄罗斯总统助理乌沙科夫则于周四确认,普京将与特朗普在周五下午14点举行会晤,时长预计一个小时。   美国白宫官员此前透露,特朗普与普京将就伊朗、委内瑞拉、乌克兰、叙利亚等地区问题交换意见,还会就军控问题和双边关系进行讨论。   这将是“通俄门”调查结束之后,特朗普首次在公开场合与普京会面。美国官员强调,此次美俄首脑会晤不是正式的峰会,仅仅是“没有正式议程的普通会面”。   美国媒体预测,随着2020年总统大选到来,特朗普将在会谈中提及俄罗斯被控干涉2016年美国大选的问题。   同样在周五,特朗普还将与日本首相安倍晋三会谈。但在抵达日本前接受采访时,特朗普就给日本一个下马威,指责日本占美国便宜,威胁要考虑退出《美日安保条约》。   特朗普抱怨称,因为有安保条约,日本遭到攻击时,美国必须“打第三次世界大战”,“但我们遭到攻击时,日本根本不用帮我们。他们可以从索尼电视上看我们被攻击”。   日本媒体认为,特朗普的表态仅仅是一种施压手段,想让日本在与美国的贸易谈判中让步。而《日美安保条约》对美国有重要战略作用,正是由于该条约,美国才能名正言顺涉足亚太事务。   作为此次峰会的东道主,安倍晋三还将与中国和俄罗斯领导人分别会晤。南千岛群岛(日本称之为北方四岛)的主权问题将成为日俄领导人讨论的重点。   在峰会期间,另一位将与普京会晤的是即将卸任的英国首相特蕾莎·梅。自去年俄罗斯双面间谍中毒事件之后,英国与俄罗斯的关系就跌至冷战后的最低点。两国互相实施了一系列制裁和反制措施。   俄罗斯方面表示,此次俄英领导人会晤主要是为了改善两国的紧张关系;但特蕾莎·梅的发言人强调,两国元首会面,并不代表英俄关系已经恢复正常。   根据议程设置,多边自由贸易、世界贸易组织的改革、气候变化将成为此次G20峰会讨论的主要议题。   然而日本共同社指出,在气候变化问题上,退出《巴黎协定》的美国曾受到强烈批评,因此各国在峰会上的协调工作或将非常艰难。
  • aabbvv 更新于 06/28/2019 19:23:28
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    想了解朱雀大厅十二人斗牛房卡哪买
    朱雀大厅十二人斗牛房卡哪买〖房卡韦_莘咨询:a27a56〗  龙珠大厅房卡,朱雀房卡,熟人9人诈金花房卡,微信女娲大厅,九人斗牛房卡,圣光大厅链接,9人斗牛房卡,微信凤凰大厅等最全。   在本次研讨会上,中非共签署了8个农业对非合作项目,签约金额达27.47亿美元。   首届中国-非洲经贸博览会有一个重要组成部分就是中非农业合作发展研讨会。在27日的研讨会上,中非共签署了8个农业对非合作项目,签约金额达27.47亿美元。   同时,会上由中国国际经济技术交流中心、国家杂交水稻工程技术研究中心、非洲联盟、联合国南南合作办公室、联合国世界粮食计划署、比尔及梅琳达?盖茨基金会、非洲绿色革命联盟等7家单位联合发出倡议,共同发布了“关于加强中非水稻领域南南和三方合作的倡议”(下称“倡议”)。   倡议称,消除一切形式的饥饿和营养不良是联合国2030可持续发展议程的重要目标之一,大力发展农业生产、提高农业生产力,已成为当今全球普遍共识。   与此同时,联合国非常重视南南合作及三方合作。联合国大会专门设立了南南合作办公室, 在全球及联合国系统内倡导和协调发展中国家间的南南合作以及发展中国家同发达国家间的三方合作。   农业领域交流合作一直是中国和非洲友好关系的重要领域和主要组成部分,合作时间长、基础好、成果多。2018年中非合作论坛北京峰会宣布的“八大行动”,又一次强调了中非农业合作的优先性和重要性,明确提出中国将支持非洲在2030年前基本实现粮食安全,共同制定和实施中非农业现代化合作规划和行动计划。   中国作为最大的发展中国家,是南南合作的坚定支持者、积极参与者和重要贡献者。广大非洲国家十分愿意与中国一道开展更广更深的南南及三方合作。   各方倡议,为促进可持续目标的实现,不让任何人掉队,以积极构建人类命运共同体精神为指引、坚持联合国南南及三方合作原则,积极探讨利用每个合作伙伴的比较优势,加强中非水稻领域合作。   寻找中国版公募REITs的“价格锚”:商业不动产资本化率调查研究   北京大学光华管理学院   2019年6月27日,由北京大学光华管理学院发起主办的中国REITs论坛(CRF)发布首期报告《中国REITs指数之商业不动产资本化率调查研究》,通过定期调研,推出商业不动产大宗交易市场中资本化率(Cap Rate,物业净收入/物业交易对价)指数,为将要到来的中国版公募REITs,提供底层物业资产合理定价依据。   首期调研由北大光华中国REITs 研究中心、中联基金和戴德梁行提供研究及数据支持,于2019年5月至6月完成,期间收集了来自40家国内一线不动产投资机构的共计42份问卷反馈,调研对象均为国内一线不动产投资机构。   本次调研将商业不动产范围设定为写字楼、科研办公 / 产业园、商业零售(集中式购物中心、百货)、酒店、物流及公寓。一线城市为北京、上海、广州、深圳共四座城市;新一线城市为成都、杭州、苏州、武汉、天津、南京、西安共七座城市;二线城市为除一线城市、新一线城市外,其他区域中心及经济发达城市。   调研结果显示:   ● 受访者对商业不动产投资中的资本化率有严格量化的衡量标准或是作为重点考虑的因素,这直观体现了在大宗交易市场中资本化率可以真实地体现房屋运营收入与价值之间的关系而被广泛使用;   ● 从城市级别上划分,受访者对2019年投资机会的关注度主要集中于北、上、广、深四个一线城市。新一线城市商业物业因其具有成长性而受到一定的关注度,而受访者对二线城市投资机会相对谨慎;   ● 甲级写字楼受关注程度最高,其余依次为物流、商业零售、科研办公、酒店、公寓;   ● 针对不同城市的同一业态物业,资本化率水平整体呈现出与投资关注度负相关,即同一业态物业在越受到关注的投资城市资本化率水平越低;   ● 甲级写字楼资本化率出现因城市级别而两级分化,而物流、公寓在不同城市之间资本化率差距较小;   ● 交易量最活跃的城市为上海和北京,两地的甲级写字楼资本化率为3.8%-4.9%,商业零售业态的资本化率比甲级写字楼高出约0.4%,酒店高出约1%,物流高出约1.3%,科研办公高出约0.7%,公寓高出约0.3%。   以下为完整报告:   前 言   自2014年“中信启航”开启了中国类 REITs 市场以来,国内商业不动产资产证券化市场蓬勃发展,类 REITs、CMBS 产品在五年内已发展到3,000亿元市场规模,为一部分持有优质物业的企业拓宽了融资渠道、打通了“投融管退”的行业闭环,并在脱离主体增信、储架发行、可扩募化等方面实现创新,不断向标准 REITs 看齐。与此同时,监管部门和各市场主体的研究工作正在推进,中国版公募 REITs 有望取得进一步突破。   在市场快速发展的进程中,如何对REITs底层物业资产进行合理定价显得尤为关键。一方面,自 2018 年起国内首批类 REITs 产品陆续进入退出处置期,市场化处置资产在特殊情况下成为退出的一种方式,物业估值能否匹配处置价格对保护投资人利益有着重要意义;另一方面,结合境外市场经验,REITs作为不动产股权型投资产品,在购入或出售物业时均参照市场水平进行交易,并聘请第三方评估机构对物业价值、收入构成、成本支出等进行客观评定,向投资人真实、客观地披露物业信息。   在商业不动产大宗交易市场中,资本化率可以真实地反映物业运营收入与价值之间的关系,被交易双方广泛关注,因此研究大宗成交案例的资本化率对REITs不动产资产定价具有重要意义。   基于此,在北大光华中国 REITs 研究中心、中联基金和戴德梁行提供的研究及数据支持下,中国REITs论坛发起“中国REITs指数之商业不动产资本化率调查研究”,旨在通过分析国内商业不动产市场参与机构对不同城市各类业态物业在大宗交易市场中的专业判断,为中国 REITs 不动产资产定价体系的建设提供合理的基准指数。   最后,诚挚感谢参与中国 REITs 指数之商业不动产资本化率调研的 40 余家机构及行业专家,期待与各位保持长期合作,共同推动中国不动产金融行业的研究、交流、规范与进步。   中国REITs论坛   二〇一九年六月二十七日   中国内地商业不动产大宗交易市场概览   国内商业不动产大宗交易保持活跃   戴德梁行发布的大中华资本市场报告显示,虽然在过去的2018年中国内地投资市场受到去杠杆及资管新规等信贷紧缩政策的影响,但商业不动产市场的交易仍然保持活跃,2018年中国内地商业不动产大宗交易额达2,960亿元人民币(约合438亿美元),交易金额创下历史新高,较2017年上升9.5%。同时在2018年间有诸多一线城市地标性物业成功交易,获得市场瞩目。强劲的投资需求延续至2019年,根据戴德梁行统计数据显示,2019 年一季度中国内地商业不动产大宗交易额高达810亿人民币(约合 120 亿美元),较去年同期上涨 14.6%。   北京、上海、广州、深圳四个一线城市依然是投资人最为看重的投资目的地,2018年大宗交易额合计占市场总额的75%。其中上海2018全年商业不动产总交易额达到1,172亿元人民币,与2017年基本持平,连续3年交易额超过1,000亿大关,牢牢占据内地交易最活跃城市称号。北京的大宗交易市场也十分活跃,2018年全年交易金额同比上涨 26%,达人民币560亿元,其中第四季度高达人民币350亿元。2019年第一季度,一线城市投资交易继续保持上一年火热形势,其中北京一季度交易额同比增长241%,上海同比增长88.8%,广州同比增长28.3%,深圳同比增长163%。相比之下,二三线城市交易额有所回落。   数据来源:戴德梁行研究部   外资机构加码一线城市商业不动产市场   2018年外资机构投资总额达960亿人民币(约合142亿美金),占总交易额的32%。在地域选择上,外资机构尤为偏好一线城市,占其在中国内地投资总额约99%,达946亿人民币(约合139亿美元),投资金额较2017增长一倍多。外资同时也占到一线城市总投资额(内资和外资)的45%,明显高于2017年25%的份额。2018年外资机构在上海商业不动产市场投资了共计715亿元人民币,同比增长78%,代表性项目包括新加坡政府投资公司和凯德集团以198亿元的资产价格联合收购北外滩星港国际中心。在北京这一通常外资不易进入之地,外资机构于2018年占到了30% 的投资份额;在粤港澳大湾区,深圳和广州两地的外资投资占比也高于往年,达12%。2019年第一季度,外资机构继续积极收购一线城市优质商业不动产,在该季度贡献了约280亿元人民币的投资额,占一线城市总投资额的35%。   数据来源:戴德梁行研究部   办公及综合体项目受到市场青睐   回顾2018年,最受投资者青睐的资产类别为写字楼和商务园区物业。大型综合体项目、物流和酒店资产的投资份额也在逐步加大。在混合用途的综合体项目中,写字楼和零售物业的组合最受投资者偏爱,包括:凯德集团与新加坡政府投资公司联合以198亿人民币收购上海星港国际中心项目,黑石以82.5亿人民币收购新加坡丰树集团的上海怡丰城及相邻办公大楼。   2019年第一季度,写字楼和商务园区物业持续成为最受欢迎资产类别,占总投资额的47% (不包括综合体)。综合体物业的投资明显增加,占总投资额的39%,主要以写字楼和零售为组合,包括博枫资本预以105.7亿收购绿地黄浦滨江项目,以及西岸开发集团以52.5亿回购上海梦中心。   亿元   数据来源:戴德梁行研究部   香港、新加坡REITs在中国内地大宗交易案例分析   截至2019年6月,香港、新加坡共有15支REITs持有位于中国内地的物业。其中新加坡 10支,占新加坡交易所全部上市REITs数量的23%,香港5支,包括汇贤产业信托、开元产业投资信托基金、春泉产业信托、领展房地产投资信托基金及越秀房地产投资信托基金,占香港联交所全部上市REITs数量的50%。   目前香港、新加坡上市REITs 共持有90 处位于中国内地的商业不动产项目,其中一线城市及新一线城市*的物业数量分别占到了33.3%与27.8%。在过去两年内,香港、新加坡上市REITs在中国内地商业不动产交易活动十分活跃,共发生20 笔大宗交易,涉及34 处物业资产,其中收购物业25处,出售9处。对于中国内地物业持有量的增长从一定程度上体现了两地REITs对资产未来增长性的积极预期。   香港、新加坡上市REITs所持位于中国内地的物业数量及分布   数据来源:戴德梁行估价部   ● 一线城市:北京、上海、广州、深圳   ● 新一线城市:成都、杭州、苏州、武汉、天津、南京、西安   ● 二线城市:除一线城市、新一线城市外,其他区域中心及经济发达城市   ● 三四线城市:除一线、新一线、二线城市以外的城市   写字楼及零售业态REITs大宗交易案例   凯德商用中国信托基金(以下简称凯德商用中国)是第一支在新加坡上市的专注于中国零售物业的房地产投资信托基金。凯德商用中国在过去2年内交易活动十分活跃,共收购5处并处置2处物业。从收购物业的特征来看,凯德商用中国有明确的投资策略,即收购具有一定体量的项目并尤其看重物业在未来的成长性。2019年2月凯德商用中国通过出售位于呼和浩特已运营10年的凯德赛罕MALL并收购仅一街之隔的呼和浩特市玉泉区商业项目实现了资产组合的升级,新购入的玉泉项目面积扩大一倍,具有地铁上盖和周边综合业态带来客流增长预期的特点,将为项目注入更大的资产升值潜力。凯德商用中国处置的另一处资产为北京安贞华联商场,建筑面积4.3万平方米。出售该项目的原因之一在于该项目已整租给了单一租户,未来租金收益已被长期限的租赁合同锁定,物业通过调整租金进而提高价值的空间有限。   领展房地产投资信托基金(以下简称领展)于2005年在香港成功上市,并完全由私人和机构投资者持有,公众持股量达100%。领展自IPO上市以来已有十余年的历史,在2017-2018年间通过2笔资产包大宗交易,出售共计29处位于香港的商业零售项目,总成交金额达350亿港币。领展在内地地区有明确的收购策略,专注于一线城市核心区位的零售及甲级写字楼项目。受益于香港资产包交易中获得的巨额收益,领展于2019年在中国内地频繁出手,分别耗资66.0亿元、25.6亿元收购位于深圳核心区的中心城商业项目与位于北京副中心通州的京通罗斯福广场,至此在2015年首次进入中国内地之后,内地商业不动产项目已增加至5处,且均位于一线城市核心区位。   酒店和公寓业态REITs大宗交易案例   雅诗阁公寓信托(以下简称雅诗阁信托)是世界上第一支泛亚洲服务公寓信托基金,资产组合覆盖7个亚洲国家。于2017年7月雅诗阁信托将位于上海及西安的馨乐庭服务式公寓打包出售,交易价格共计9.8亿元,其中上海物业为70年产权项目。虽然在交易时并未对净收入进行披露,但交易单价及每房单价具有一定的参考意义。同为服务式公寓,土地性质及产权年限的不同对物业的价值有较大影响,70年产权且具备可散售条件的公寓物业在市场中的流动性明显好于商办产权物业。值得注意的是,本次交易中的买家在收购完成后以上海馨乐庭碧云服务公寓为底层资产发行了国内租赁住房类REITs产品。   酒店方面,腾飞酒店信托于2018年1月以对价 11.8 亿元人民币向TPG及华住酒店集团联合体出售了位于北京核心地区的三元桥诺富特及宜必思酒店,内地资产清空。   物流业态REITs大宗交易案例   丰树物流信托于2018年在中国内地收购来自关联方的11处物流资产包项目,其中华北1处、华东6处、中西部4处,物业均分布于二线城市。物业资产包交易的整体净资本化率为 6.4%,一定程度体现了投资人对二线城市物流资产的投资回报要求。   中国运通网城房地产投资信托于2018年收购1处位于武汉的物流物业,本次交易中净资本化率为4.9%,通过公开资料可以得出本次收购资本化率水平较低的原因主要为:1.该物业于2017年完工,首次租赁合同所约定的租金水平较低,预计租约调整后租金将大幅提升;2. 该物业为电商物流资产,且位于交通枢纽城市武汉,为稀缺的投资机会。综合来看,在电商对物流仓储强劲的需求带动下,该物业在未来具有较大升值空间。   1) 商业部分建筑面积,交易公告未披露车位部分面积   2) 本次交易尚未交割完成   3) 交易公告仅披露物业运营毛收入,净收益根据物业净收益 / 毛收入比例的经验值推算得出   商业不动产资本化率调研基本思路介绍   在国内REITs市场进一步寻求发展与突破的过程中,如何对REITs底层物业资产进行合理定价的问题日渐凸显。一方面,自2018年起国内首批类 REITs 产品陆续进入退出处置期,市场化处置资产在特殊情况下成为退出的一种方式,物业估值能否匹配处置价格对保护投资人利益有着重要意义;另一方面,结合境外标准市场经验,REITs作为不动产股权型投资产品,在购入或出售物业时均参照市场水平进行交易,并聘请第三方评估机构对物业价值、收入构成、成本支出等进行客观评定,向投资人真实、客观地披露物业信息。   在商业不动产大宗交易市场中,资本化率(Cap Rate)真实地体现物业运营净收入与价值之间的关系,客观衡量了投资者对于租金收益回报的要求,因此参考大宗交易案例的资本化率对商业不动产资产定价具有重要意义。然而,国内商业不动产交易信息的公开获取途径有限,除上市公司、国有企业及 REITs 在买卖物业时需对交易安排进行主动披露外,其他大宗交易信息往往难以获得。   相较另外两种公开获取信息的渠道,REITs在收购和处置资产时披露的信息更为完善,公告内容包括收购目的、交易对价内涵、物业运营表现、未来价值增长判断等,为市场提供了良好的价值评判标准,对周边不动产价值判断具有参考意义。由于香港、新加坡上市REITs在内地的商业不动产交易数额有限,目前单纯通过REITs资产交易案例研究商业不动产的定价机制具有一定的局限性。   基于此,我们以问卷的形式邀请商业不动产投资领域的领头机构与专家参与调研,旨在通过分析受访者对于不同城市各类业态物业在大宗交易市场中的专业判断,为中国REITs不动产资产定价体系的建设提供合理的基准指数。   第一期“中国REITs指数之商业不动产资本化率调查研究”将调研对象设定为活跃参与国内商业不动产大宗交易的投资机构及从业人员。问卷共设置三大类问题,包含投资人背景调查、投资偏好调查和资本化率水平调查。投资人背景调查主要了解受访者及所在机构过往投资的项目类型、业态、城市级别、投资经验等;投资偏好调查主要了解受访者在2019年对于投资城市级别、物业业态等因素的关注程度;资本化率水平调查主要了解受访者是否考虑在 2019年对一线城市、新一线城市和二线城市不同业态物业进行投资及针对所考虑投资资产的合理资本化率水平。   本次调研将商业不动产范围设定为写字楼、科研办公 / 产业园、商业零售(集中式购物中心、百货)、酒店、物流及公寓。一线城市为北京、上海、广州、深圳共四座城市;新一线城市为成都、杭州、苏州、武汉、天津、南京、西安共七座城市;二线城市为除一线城市、新一线城市外,其他区域中心及经济发达城市。   商业不动产资本化率调研成果   中国REITs指数之商业不动产资本化率的首期调研于2019年5月至6月完成,期间收集了来自40家国内一线不动产投资机构的共计42份问卷反馈,受访机构包括境内外地产基金公司、保险机构、开发商等。受访者平均从业年限达9.5年,参与商业不动产投资额均值达120亿元。   资本化率的关注程度   受访者在问卷中对商业不动产投资中的资本化率表达了很高的重视程度。针对“2019年在投资决策中您对资本化率指标的要求”这一问题,51%受访者表示对资本化率有严格的量化指标衡量交易价格的合理性,49%受访者表示在投资中将资本化率列为重点考虑的因素,没有受访者选择对资本化率偶尔考虑或是不考虑,这体现了在商业不动产大宗交易中资本化率可以真实地反映物业运营收入与价值之间的关系,被交易双方广泛参考采纳。   对不同投资机会的关注程度   从城市级别上划分,受访者对2019年投资机会的关注度主要集中于北京、上海、广州、深圳四个一线城市。7%的受访者认为他们在2019年只关注一线城市的投资机会,剩余93%均表示一线城市将是他们重点关注的区域。对于资产价值具有一定成长性的新一线城市商业不动产,重点关注与偶尔关注的比例分别占到了59%与39%,仅2%受访者表达了不关注这些城市的投资机会。相较于一线、新一线城市的受关注程度,受访者对二线城市的机会相对谨慎,不关注的比例占到了28%,重点关注只占10%,多数为偶尔关注。受到国内整体经济形势不确定性与近年金融市场紧缩态势的影响,不少投资人倾向于选择商业地产市场更为稳健的一线城市作为投资目的地,但同时部分受访者也表示对于个别处于二线城市核心地段的优质物业依然具有较大兴趣。   根据每位受访者对不同类型商业不动产所填写的关注度数值,本次调研得出了投资人对各业态的关注程度指数,并设定酒店物业的关注度为1.0。甲级写字楼是最受市场追捧的业态,因运营成本较少、租金收益稳定、市场敏感度较低等因素在众多业态中占据绝对第一位置,体现了其在大宗交易市场中流动性较强的特点。随着近年电商物流以及新零售行业的快速发展,物流仓储资产已成为众多不动产投资机构争相布局的业态,本次调研结果也印证了这一市场变化,物流资产受关注程度超越传统的商业零售类物业排名第二。科研办公资产因兼具了产业园区和办公的特点,租金回报率普遍高于传统办公资产,近几年受到越来越多的关注。公寓业态的关注度则略低于酒店,为酒店关注度的0.96倍。除以上几类资产,受到投资人关注的其他业态还包括养老康养、数据中心、停车场等。   投资热度   除了以上根据城市级别、物业类型分别进行投资关注度调研之外,本次问卷还具体询问了受访者在2019年是否会考虑对各城市不同业态投资,结果发现与上述结论吻合。   写字楼业态是众多业态中受访者优先考虑的投资标的,在北、上、广、深四个一线城市及新一线城市中,考虑投资甲级写字楼的比例为所有业态中最高,其中88%的受访人表达了对北京、上海两座城市写字楼投资机会的兴趣。考虑对广州、深圳、新一线城市甲级写字楼进行投资的受访者均超过半数,分别占61%、63%与51%,但在二线城市这一比例仅占24%。得益于北京、上海对办公空间的巨大的需求,科研办公物业已成为部分投资人除甲级写字楼之外的办公类投资选择,超过半数的投资人表示考虑对北、上两城该类资产进行投资,比例明显高于其他城市。   此外,商业零售、物流资产受到受访者的广泛关注,考虑投资此二类物业的比例均进入该城市的前三位,且不同城市之间的差距较写字楼小,没有呈现明显的因城市级别而两极分化的现象。   在二线城市中,商业零售类资产被 32% 的受访者考虑投资。虽然二线城市对办公物业的需求较弱,但是人们日常生活消费需求的增长给零售物业带来良好市场支撑,使得在这些城市的商业零售受到不动产投资机构的关注。从城市纬度来看,在北京、上海各类资产被投资人关注的比例更高,体现了受访人对这两座城市投资的偏好选择,其次为广州和深圳,再其次为新一线城市与二线城市。   各城市不同业态资本化率水平   通过对受访者所填写的各城市不同业态资本化率数据进行汇总、分析,得出以下结论:   1) 针对不同城市的同一业态不动产,资本化率水平整体呈现出与投资关注度负相关,即同一业态物业在越受到关注的投资城市资本化率水平越低;   2) 甲级写字楼资本化率出现明显的因城市级别而两级分化的状态,北京、上海与二线城市甲级写字楼资本化率的低值与高值的差异约为 1.2%-1.9%,该比例为所有业态中最高,而物流、公寓在不同城市之间资本化率差距较小;   3) 以甲级写字楼的资本化率为基础,北京、上海的商业零售业态的低值比甲级写字楼高出约0.5%,酒店高出约1%,物流高出约1.3%,科研办公高出约0.7%,公寓高出约0.3%。   4) 相较于一线城市,受访者对于二线城市各业态判断的资本化率范围更宽,低值和高值的差异相对较大。通过进一步采访受访者了解到造成该现象的原因可能为:第一,二线城市商业不动产大宗交易数量较少,行业内可参考的案例有限;第二,二线城市涵盖城市广阔,城市之间存在差异。   各城市资本化率未来趋势   根据上述报告内容分析可见一线城市是众多商业不动产投资机构重点考虑投资的目的地。对于未来各城市资本化率的变化趋势,受访者普遍看好一线城市,活跃的交易量以及对核心区域优质资产的激烈追逐导致资产价格不断攀升,预计资本化率进一步压缩的受访者比例占到3.7%。此外,仅9.7%的受访者认为一线城市资本化率将上升,其余36.6%的受访者认为资本化率将保持平稳。而对二线城市的资本化率趋势,多数受访者表达了谨慎态度。考虑到部分二线城市未来几年新增供应量压力较大,租赁市场尚未成熟等因素,45.0%的受访者认为资本化率将上升,仅17.5%受访者认为二线城市的资本化率有降低的趋势。   调研结论总结   1) 受访者对商业不动产投资中的资本化率有严格量化的衡量标准或是作为重点考虑的因素,这直观体现了在大宗交易市场中资本化率可以真实地体现房屋运营收入与价值之间的关系而被广泛使用;   2) 从城市级别上划分,受访者对2019年投资机会的关注度主要集中于北京、上海、广州、深圳四个一线城市。新一线城市商业物业因其具有成长性而受到一定的关注度,而受访者对二线城市投资机会相对谨慎;   3) 甲级写字楼受关注程度最高,其余依次为物流、商业零售、科研办公、酒店、公寓;   4) 针对不同城市的同一业态物业,资本化率水平整体呈现出与投资关注度负相关,即同一业态物业在越受到关注的投资城市资本化率水平越低;   5) 甲级写字楼资本化率出现明显的因城市级别而两级分化的状态,而物流、公寓在不同城市之间资本化率差距较小;   6)交易量最活跃的城市为上海和北京,两地的甲级写字楼资本化率仅为3.8%-4.9%,商业零售业态的资本化率比甲级写字楼高出约0.4%,酒店高出约1%,物流高出约1.3%,科研办公高出约0.7%,公寓高出约0.3%。   调研及报告编写主要参与人员   感谢闫云松博士对CRF中国REITs指数开发与商业不动产资本化率调查研究等领域的学术建议!   (按姓氏拼音排列)   点击文末“阅读原文”,获取完整报告。
  • aabbvv 更新于 06/28/2019 19:22:33
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